本篇为该系列的第二篇<业务分析篇>，本篇不讲技术，主要是通过业务层面利用数据分析方法发现具体的业务问题，定位具体原因并提供可执行的运营策略，本篇整体框架如下：
1. 明确问题；
2. 分析思路；
3. 分析过程；
4. 总结。
1. 明确问题：
2021年9月BK南宁二手房成交总额明显下滑，分析原因？
从BK成交总额月度走势图可以看出，2021年5月开始，平台成交总额一直处于下滑态势（考虑到2021.10数据可能不完整，所以不在本案例分析范围），2021年9月最低，成交总额为1.6亿。金九银十是地产行业最重要的月份，但是平台9月成交总额不是特别理想，需要分析其中的原因，定位问题。
2. 分析思路：
可以从以下几个方面分析：
1. 时间维度：
GMV下降是否受到市场周期性交易波动的影响。例如下图，南宁房产交易市场2019、2020年2月份市场都处于低迷的状态。
数据来源：南宁房管局成交数据整理
2. 指标维度：
销售额 = 购买用户量 * 平均价格
第一个指标是购买用户量，可以从平台每月的用户数据分析原因，比如pv，uv相对于上个月环比情况如何，有没有明显的下降。如果是平台用户量下降导致本月整体GMV的下降，就归到了用户问题，用户问题始终是围绕”拉新、促活、留存、转化、裂变“来展开，拆解各环节的业务流程，从当中找原因，然后找数据来验证假设是否正确。本案例从成交套数来分析。
第二个指标是平均价格，在用户量以及成交量没有明显减少的情况下，可以看是否是成交均价下降导致的销售额下滑。实际成交价格也可以用来反哺平台的价格工作，平台价格是否能够很好的反映市场价格波动。
3. 空间维度：
可以从省份 - 城市 - 区域 - 门店 - 销售人员逐层向下拆解，对比各个颗粒度的环比数据，找到导致GMV下滑的主要影响因子，比如是城市下的哪片区域本月业绩下滑比较明显，然后在按照指标维度去拆解分析原因。
3. 分析过程
3.1 整体成交情况
成交总额、成交均价及成交套数的环比数据如下图：
成交总额：相较于2021年8月，9月成交总额减少3001万元，环比-15%；
成交均价：相较于2021年8月，9月成交均价增加16万元/套，环比14%。
成交套数：相较于2021年8月，9月成交套数减少45套，环比-26%；
成交总额 = 成交均价 * 成交套数
平台9月成交均价环比增长14%，所以成交均价不是导致整体成交额下降的原因；
而9月成交套数减少了45套，环比下降26%，可以从成交套数寻找平台9月整体销售额下滑的突破口。
3.2 行政区维度
首先，通过多维度拆解分析方法查看南宁市各个行政区2021年8、9月的成交套数情况：
各行政区成交套数情况
对比2021年8月，9月份西乡塘区成交套数减少16套，下滑占比36%。为影响平台9月份整体业绩下滑最大的区域，其次到江南区，下滑占比29%。邕宁区成交套数占比相对较小，对总体业绩影响不大，良庆区业绩有9%的涨幅，有利于整体业绩。所以将影响成交总额下滑的原因定位在西乡塘区、江南区、兴宁区、青秀区，再对这4个行政区的数据进一步拆解，以期更精准的定位原因。
3.3 合作机构维度
其次，查看南宁是各合作机构2021年8、9月的成交套数情况：
各合作机构成交套数情况
对比2021年8月，9月份德佑成交套数减少32套，相对于其他合作机构，德佑业绩下滑非常明显，占整体成交套数下滑71%，其成交套数占比55%，为平台9月整体业绩下滑的主要影响因素，需要重点关注。
结合行政区以及合作机构2个维度，查看各行政区合作机构的成交情况：
各行政区合作机构成交套数情况
相比于2021年8月，9月成交套数情况如下：
西乡塘区：业绩下滑16套，业绩下滑前三的合作机构分别是德佑，辉煌置业，糯家，这3家机构业绩下滑累计占比81%，是导致西乡塘区整体业绩下滑的主要影响因素；
江南区：业绩下滑13套，其中桂宜安5套，浚家4套，德佑3套，业绩下滑累计占比92%；
兴宁区：业绩下滑9套，其中德佑5套，辉煌置业3套，糯家3套，业绩下滑累计占比122%；
青秀区：业绩下滑8套，其中德佑20套，业绩下滑占比250%；辉煌置业成交套数增加13套，涨幅260%，一定程度上填补了因9月份德佑在青秀区业绩不佳导致的青秀区整体业绩下滑。
3.4 门店维度
根据帕累托法则（二八定律），20%的门店导致平台80%的业绩下滑。
最后，对合作机构管辖的门店做进一步指标拆解，拆解的门店主要为各行政区下，主要影响整体业绩下滑的机构门店，继续缩小范围，为后续运营工作提供更精细化的数据支持。
3.4.1 西乡塘区
德佑各门店2021年8、9月成交情况：
相对于2021年8月，西乡塘区，德佑9月合计业绩下滑6套；
共17家门店，出现业绩下滑的门店有8家，3家业绩持平，6家业绩有上涨；
大唐果店业绩下滑6套，除了大唐果店外，其他16家门店业绩波动不大；
大唐果店是影响德佑9月份西乡塘区整体业绩下滑的主要原因。
辉煌置业各门店2021年8、9月成交情况：
相对于2021年8月，西乡塘区，辉煌置业9月合计业绩下滑4套；
6家门店中，4家有业绩下滑的情况，都是1套，2家业绩持平。
糯家各门店2021年8、9月成交情况：
相对于2021年8月，西乡塘区，糯家9月合计业绩下滑3套；
4家门店中，3家有业绩下滑，1家业绩上涨。
3.4.2 江南区
桂宜安各门店2021年8、9月成交情况：
浚家各门店2021年8、9月成交情况：
德佑各门店2021年8、9月成交情况：
3.4.3 兴宁区
德佑各门店2021年8、9月成交情况：
辉煌置业各门店2021年8、9月成交情况：
糯家各门店2021年8、9月成交情况：
3.4.3 青秀区
德佑在青秀区有比较多的门店，下表只展示了业绩有波动的门店数据。
德佑各门店2021年8、9月成交情况：
相对于8月，9月份德佑在青秀区整体业绩表现不是很理想，业绩下滑20套，青秀区总业绩下滑占比250%；
共有19家门店出现业绩下滑的情况，下滑最多的3套；6家门店有业绩上涨。
4. 总结
1) 2020年9月，南宁BK平台二手房成交总额环比下降2%，金九银十是房地产行业最重要的2个月份，成交量一般都会达到年度的峰值，而2021年9月环比下降15%，成交总额下滑趋势明。（2021年数据有可能不完整，所以不在本次分析范围内）
2) 成交总额 = 成交均价 * 成交套数
2021年9月成交均价环比上涨14%，成交套数环比下降26%；所以成交套数的减少是导致南宁BK平台二手房成交总额下降的原因。
3) 西乡塘区成交套数减少16套，下滑占比最高36%，其后依次为江南区13套，兴宁区9套，青秀区8套；这4个行政区成交套数下滑累计占比102%，是导致9月成交总额下降的原因。
4) 西乡塘区成交套数减少16套，下滑占比最高36%，其后依次为江南区13套，兴宁区9套，青秀区8套；这4个行政区成交套数下滑累计占比102%，是导致9月成交总额下降的原因。
5)
西乡塘区：
德佑、辉煌置业、糯家3家合作机构业绩下滑合计13套，是该行政区业绩下滑的主要原因。其中德佑在西乡塘区管辖的大唐果店减少6套，占比最高。
江南区：
桂宜安、浚家、德佑3家合作机构业绩下滑合计12套，是该行政区业绩下滑的主要原因。其中桂宜安管辖的奥园A店减少4套，占比最高，其次为浚家江南万达C店3套。
兴宁区：
德佑、辉煌置业、糯家、房帮忙4家机构业绩下滑合计11套，是该行政区业绩下滑的主要原因。其中德佑管辖的时代茗城店减少3套，占比最高，其他有成交套数减少的店均为1套。
青秀区：
德佑1家业绩下滑20套，是该行政区业绩下滑的主要原因。辉煌置业增长13套，一定程度上弥补了德佑的业绩表现不佳。德佑在青秀区有9家门店出现业绩下滑的情况，财富广场店以及盛天茗城店成交套数减少最多，均为3套。
