数据中心的黄金年代：砖头、能源、政策与资本

二进制的蓝 2021-08-09

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对不住各位读者老爷，最近因为工作原因一直拖更。趁着最近基金在数据中心（Internet Data Center，IDC）赛道的布局进入收尾阶段，小编把过去在IDC赛道的投资心得分享给大家。

IDC或者数据中心被提及的频率变高是开始于2020年疫情后我国提出的新基建政策，发改委在答记者问时提到“加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度”的意见可以说是迅速点爆了IDC在资本市场的关注度，三个月内IDC龙头万国数据（US.GDS）股价上浮了40%。事实上自2017年下半年，IDC赛道已逐渐成为境外资本市场的热点。假设咱在2017年9月购入万国数据、世纪互联（US.VNET）的股票并持有至2021年2月，股权价值分别上浮了约30倍和6倍，相当可观。

本文小编会试着从一级市场角度解释下此类标的的投资逻辑，供大家参考。

从GDS看近年IDC赛道的走势

什么叫数据中心？

什么叫数据中心？最形象的类比就是“服务器和存储设备”是“客人”，而数据中心是“旅店”，本质上是一个不动产生意。在互联网发展初期，数据中心是不存在的，只有“机房”的概念（下文会把机房、数据中心、IDC三个词汇随小编心情进行混用）。比如1999年左右QQ用户疯涨，但小马哥那时候已经没钱了，后来从IDG那边好不容易融来的资金用途是啥呢？不是获客，不是推广，是全部购置了机房里的设备，而这个机房就是数据中心的前身。类似的故事就是现阿里巴巴集团副总裁汪海在2004年为了构建淘宝的数据库架构，在机房里“辐射”了五天五夜（大佬都是经历过淬炼的）。

后来随着业务量的逐步庞大，互联网新贵们开始在公司外面找个大房子专门存放设备，这种需求被市场挖掘到了以后，就开始出现一些企业专门从事“房东”来为客户提供主机设备的管理服务，也是云计算的根本基础设施。中国联通、中国电信长期从事宽带网络服务，就通过自建数据中心来吸引客户，后来2013年中国移动拿到宽带牌照后，也开始布局数据中心业务。三大运营商凭借其网络带宽和优质资源的优势，占据了我国数据中心65%-70%的份额，处于绝对垄断地位。不过因为他们主业并不是这块，服务能力不是特别强，因此市场上就出现了服务更好的第三方数据中心，包括我们上文提到的万国数据、世纪互联，还有A股上市的鹏博士（600804）、光环新网（330383），以及2020年底才上市的秦淮数据（US.CD）等等。这些服务商要做的就是建设机柜，为客户提供网络服务、主机设备的维护，以换取租金及增值服务费。

数据中心里有啥？

数据中心里有啥？机柜和配套设施。机柜用于放置客户服务器、硬盘等IT设备，机柜（Cabinet）根据可提供的电力规格不同分为4.4KW、5KW、6.6KW、8KW、16KW等等（可以和电流进行换算，4.4KW就可以换算成20A机柜）。同时需要很多配套设备支持机柜的正常运行，这些设备都需要大量的电力消耗。

机架差不多长这个样子

里面都是服务器

在数据中心中，冷水机组、室内空调、供配电系统、IT设备及照明等几个部分消耗电能，其中，核心的IT设备，包括服务器、硬盘、网络设施等，约消耗整个数据中心30%的能耗，占小头；而配套及保障设施需要消耗其他约70%的电能。看过《硅谷》的应该还记得Pied Piper动不动机房就烧了，所以为了保证IT设备运行所需的温度、湿度环境，需要使用制冷设备、高精密室内空调设备。这些制冷设备耗能是最多的，约占整个数据中心能耗的30%～50%，而用于满足IT设备电压、电流要求及保证供电安全可靠性的UPS（不间断电源）及配电单元等电源设备需要消耗约20%～25%的电能（加起来差不多70%，剩下30%是IT设备）。除此之外，当断电了需要再配几台柴油发电机以保证备用电力，便宜点的差不多两百万一台，现如今有点规模的数据中心先采购个10台吧。

与一般的建筑设施不同，数据中心能耗一般能达到同样面积办公楼的100～200倍，能耗管理就成为了重要问题。能耗管理的主要目的是提高能源使用的效率和降低所有与能耗相关的经济及环境代价。一方面来说，数据中心服务商关心能耗带来的投资及运营成本，而社会及政府则需要关注高能耗对环境的影响，“碳中和”后这方面的审查更加严格。PUE（Power Usage Effectiveness）是能耗的考核标准，“PUE＝数据中心总耗电/IT设备耗电”，在过去二十年数据中心赛道的发展中，PUE从限制宽松逐渐到现在一线城市周边PUE限制从1.5降到1.45又到1.25，已经非常严格。

怎么盖一个数据中心？

怎么才能盖一个数据中心？第一步先找个厂房或者工业用地，或租或买作为建设数据中心的物业。

第二步得有个发改委的批文，全称类似于“固定资产投资项目节能审查意见”。人类社会的基础就是能源，刷抖音、发微信、逛天猫都消耗大量的电力，作为耗电大户的数据中心自然不能随便盖。发改委的批复里明确限定了每年咱这个数据中心年综合能源消费量是多少煤，也就是能消耗多少电，PUE要在多少以下。

第三步就是得找当地能源局或供电局给项目供电，切记有批文不等于能获得供电。同理，也要找运营商把网络接过来，难度比找电难度低。

第四步咱们得去找客户把他们的主机托管到我们的机房里来保证我们未来的机柜“上架率”，没人买服务即使数据中心盖起来也没现金流进入公司，只能空在那里，供电设备都放坏了。这里要提一句，就是IT设备的归属权是不属于数据中心服务商的，这些都是客户的。因此投资建设数据中心的Capex主要是包含上述我们提到的除IT设备以外的设备、厂房装修及工业用地地价（如有）。

最后的第五件事就是去融资，去覆盖我们上述说到的资本支出，渠道有自有资金、PE/VC等私募股权基金、银行及融资租赁机构的债权融资，能加多少杠杆就看本事了。

数据中心鸟瞰图

盖数据中心挣钱吗？

盖一个数据中心需要多少钱？得好几个小目标。不考虑买地的价格、不考虑获取建设资质的价格，我们需要考虑建安工程、设备购置并预留一些铺底流动资金，平摊下来单机柜成本可以做到7-10万元不等。买地的价格根据不同城市的地价会发生不同，比如深圳市的平均工业地价高于广州的数倍，因此在深圳做一个自持物业的数据中心的成本就会高于广州。建设资质也就是如果咱自身没有能力获得相关部门的批复，就需要去收购有批复的项目公司，这里就会出现收购溢价。

盖一个数据中心能挣多少钱？看行情。设备折旧10-15年，因此假设我们可以运营这个数据中心10年，1KW机柜包含电费后每月租金可以在1000-1500元不等（当然没有1KW机柜，可以把收入乘以对应的功率，5KW就乘以5）。还有一个重要的参数是“上架率”或者被称为机房使用率，如果盖1000个机柜，租出去500个，上架率就是50%。这时候可以用现金流折现模型估算一下内部收益率，WACC用10%-15%都可以。

从一级市场看数据中心的发展：2017年以前

如果现在时间拨回到2009年前，那时候移动互联网还没有到来，数据量也没这么大，盖太大的机房也没用。因此我国在2009年以前建成的主流机房面积都小于10,000平方米，直到2009年才开始有占地面积大于10,000平方米的机房。这个时候如果作为有意识的VC投资人很早就开始布局了，比如2002年IDG投资了世纪互联、2007年光大投资了万国数据、2010年红杉中国投资了光环新网等等。为啥说是VC呢，因为机房普遍都不大，自然基础投资（Capex）也不会很大，适合VC布局。当时融资融的最多的连续几轮也就融资了不到一亿美元，就直接成为了如今的龙头选手。

后来呢，数据量大了，机房也就大了，2011年以后几乎一半的在建机房都超过了10,000平方米，需要的资本也就更多了。再往后就是2014年以后移动互联网的崛起，需求越来越多，需要盖楼的成本越来越大，龙头选手们就纷纷走上二级市场继续融资，美元PE、对冲基金当时正在寻找中国的优质投资机会，顺着投资美国本土数据中心的逻辑（如大牛股US.EQUINIX）就看到了万国数据和世纪互联，做了些行研之后，觉得万国数据市占率不错可以扶持，大环境也好，便有了万国2017年起的股价飙升。如果熟悉这个市场的朋友应该知道当时世纪互联没有受到青睐的原因，在这里我们就以市占率被万国甩下的原因来解释好了。

市场上还有一类很特殊的玩家，以宝钢、沙钢为首的钢厂，他们具有天然入局IDC的能力，有地、有电、有政府关系（钢厂大多数是国企）、有融资能力（资产抵押）。宝钢旗下的宝信软件2014年就开始了IDC资产建设，因为入局时间早，有充足的时间补足自身缺乏的数据中心服务能力。另一个钢铁大鳄沙钢集团选择用另一种方式入局，跨境并购全球头部IDC厂商Global Switch。多说一句，2016年前后我国财团主导的跨境并购真的非常多，如万达、复星、安邦（大家）、海航、暴风影音等等。

2017年

我们把时间定格在2017年，相信很多做投资的朋友们亦或者刚加入投资机构，亦或者是关注互联网或移动互联网的投资老兵，大概率不太关心这种砖头生意，小编就大胆地介绍下后来的故事。

此时万国在美股高估值的推动下已经拥有了充足的资本实力，此时为了维持市值，借助资本力量持续保持领先地位，一方面持续拿地盖机房，一方面开始收购散落在各个地方的“小诸侯”，仅在2017-2018年，万国就砸重金在深圳、广州、北京、上海以高溢价收购了六个机房。简单从一个研报里找了个数，这两年万国花了11.8亿元人民币用于收购，其中广深的三个机房收购价约8个亿，溢价差不多就6个亿。

假如说咱是这几个机房的老板，算算回报是多少倍（一个机房平均建设周期约是两年）? 当然溢价是值得的，万国在2017-2018年的EV/EBITDA倍数最高达到过90倍，自然通过收购可以迅速提升业绩。除此之外，万国作为上市公司可以拿到相对优惠的债权融资，进一步提高自建机房的回报率。在“内外兼修”的双层赋能下，万国逐渐成为了我国第三方数据中心服务商当之无愧的第一。这受惠于美股EBITDA估值的逻辑且相对宽松的并购审批流程，相比之下选择在境内上市的同行们便不能这么玩。

万国的成功给投资界提供了范本，以前只搞物流、地产的美元基金（普洛斯、黑石、KKR、华平）慢慢把数据中心逐渐列为在我国资产配置的重要部分。此时市场环境已经不在如2009年以前投个几千万美金就可以再造一个IDC上市公司，2017年以后因为多种原因（下文会详细解释这些原因）导致IDC企业成功的成本越来越高，VC基金此时就不用再看这条赛道了，但是对于PE基金来讲还是有利可图（好一点的能做到30%-40%的回报率，甚至更高）。

2018年

时间来到了2018年，从一级市场角度看我们此时有哪几种参与方式呢？大概有四种玩法（可能还有更多小编不甚了解）：第一种是投资平台公司；第二种是投资单体数据中心资产；第三种是收购成熟资产包；第四种是成立“上市公司+PE”的产业基金。

先说第一种：砸钱给平台公司。万国、世纪互联都属于平台公司，继续投资平台公司的意思就是找到优秀的IDC团队再造一个“小万国”。2018年不比十年前，北上广深等一线城市因为能耗问题不再扶持数据中心，再加上工业用地地价的飞涨，想打造一个成规模的数据中心需要融多少钱呢？2019年，贝恩资本为秦淮数据注资5.7亿美元；2020年末，DCP德弘资本联合CPE源峰为广州本地IDC运营商浩云长盛注资3亿美元。这种操作除了财大气粗的头部美元基金应该鲜有其他玩家能够效仿，同时也证明了这两家平台公司的老板有贵人扶持。

第二种：投资单体数据中心。一般这种都属于“绿地”项目，即还没有建设的新机房。数据中心市场有明显的地域性，比如北京的企业很难在上海获得能耗指标，甚至广州的企业都很难在深圳建设数据中心。对于企业主来说，此时可以选择围绕自己擅长的城市持续拓宽周边城市资源，亦或者开展并购。围绕北京的廊坊、张北、怀来、天津逐渐成为北方企业布局的关键，上海IDC企业主向长三角周边扩张，而广深的企业主在发改委的统一规划下开始拓展惠州、佛山等城市。因为有些企业主在获得指标后是没有足够的资本金进行项目建设的，此时PE基金可以等待企业主获得数据中心建设指标后溢价购买指标，或与企业主共建资产来获得部分项目权益。

2018至2019年期间，PE基金可以通过自身的Deal Sourcing能力用此方法来配置资产，针对一线城市的项目单笔投资1-2两亿人民币便可以获得约年化20%以上的回报率。此时PE基金还是会和万国等上市公司争抢项目源，但是鉴于此时的万国倾向于收购成熟资产，PE基金压力没有这么大。

在2019年以后，由于市场上优质的成熟资产数量已经不够多了，万国与PE基金在收购指标时碰面的概率越来越大；在2020年以后，PE的压力已经很大了，因为万国出的溢价一般PE是出不起的，出的起的不如去玩第一种方案。

第三种：收购资产包。自2017年起，有几家数据中心企业开始出现了资金链问题。数据中心在建设期对于资金链把控的要求非常严格，很多企业同时建设了过多项目但是因为上架率较低影响了母公司的现金流。此时公司会选择出售部分资产，一般要价会很高，毕竟卖的便宜了也不能解决自身现金流的问题。PE基金可以根据财务测算选择是否接盘，不过最后的结局还是要卖给其他IDC上市公司或云计算厂商。

第四种：上市公司+PE。最早这个模式还是为了帮助上市公司提升业绩质量，比如把还没有成熟的项目先装到表外的产业基金，然后孵化好了再装回去。比如万国2019年与GIC（新加坡主权财富基金）签署了合作协议，协议主要内容为：未来万国数据在非一线城市的数据中心项目在施工完工后会将90%的项目股权出售给GIC，自身保留10%的的股份并承担管理和运营服务。万国还在2020年与中信产业基金设立合资公司从腾龙数据手中收购了位于北京通州的十三号数据中心，也算是缓解资金压力并实现收购目的的一种方式。

通过上述四种玩法的叙述，我们可以感知：虽然数据中心赛道是一条回报率很诱人的赛道，但自2018年起，随着时间的推进，PE基金获取项目的难度从B-、B、A-、A，直到2020年初的疫情期间，随着国家“新基建”政策的出台，优质项目获取的难度已经达到了S级，2020年末达到了S+级。

历史模拟

为了方便大家消化以上的内容，我们假设自己是一家PE基金，进行一下模拟盘投资：

2016年（入局难度B-）：1. 咱可以参与市场上几乎所有“平台类”公司的股权投资；2.亲自或委托“外部有相关资源的合作方”向有关部门申请“单体资产”的建设批文，自己下场；3.收购优质的项目资产或待建资产（已获得批文但是还没建设）等待行业爆发。

2017年（入局难度B）：2017年是行业入局的黄金期，上述的1、2、3都可以做，当然最简单的是买入万国的ADR股票。此时移动互联网带来的数据量爆发极大地刺激了数据中心的需求，秦淮数据等企业抓住了抖音、美团等企业的需求，开始迅速扩张。远洋集团（成都太古里的运营方）旗下的远洋资本于2017年12月并购了平台公司“云泰数通”，作为其IDC赛道入局的桥头堡。华平资本开始组建其IDC资产平台“普平数据”。

2018年（入局难度A-）：2018年，随着万国开始加快资产并购的步伐，市场上存量优质资产的价格已经被抬起来。作为PE基金，避开万国的锋芒，获取单体资产的建设机会是最佳时机（绿地项目）。此时大家都意识到了IDC是布局的不错机会，但是由于IDC市场有明显的地域局限性，北上广深仍有足够的项目资源储备。

2019年（入局难度A）：2019年，存量项目剩下的不多了，国家逐步意识到数据中心的能耗问题也开始从政策上限制，此时入局“平台”的门槛已经非常高。大金主们分别以各自擅长的方式砸重金入局，如上文提到的贝恩资本。一些小体量的基金此时布局单体资产却还是有机会的，虽然“绿地项目”、“存量项目”已经被万国等美元资本炒的溢价非常高，但是此时入局带来的回报率还是可以达到合格水平。由于一级市场再次出现优秀的平台公司的难度极大，二级市场的头部IDC公司成为稀缺标的，宝信软件当年涨幅超过100%。

2020年（入局难度S）：2020年是魔幻的一年，“疫情”、“中美摩擦”、“新基建”极大地影响了市场走向。年初，由于过去几年收购及新项目建设过于频繁,万国等平台公司为了缓解现金流问题开始与PE基金合作。万万没想到，疫情极大地刺激了美股、A股云计算相关的标的，万国、世纪互联的股价站上了历史巅峰，使得他们有充足的资本实力进行收购，变相将市场上的存量项目溢价也推至巅峰。同时，新基建政策出台后，各地政府放开IDC项目的批复，此时市场上又出现了一批“绿地项目”，项目源多掌握于有社会资源的本地企业主手中，这些企业主多有能力获取项目建设批复但是并没有充足的资金实力，对于他们来说如何能卖一个好价钱才是关键。作为PE基金，此时进行“绿地项目”、“存量项目”的盲目收购大概率都是不赚钱的。在这个环境下鼎晖推出了IDC夹层基金的玩法，提供的是介于股权与债权之间的资金，作用是填补一项收购在考虑了股权资金、普通债权资金之后仍然不足的收购资金缺口。回报率也在股权和债权之间，做好了能做个年化12-13%左右。

2021年（入局难度：？？？）：2021年初，国家限制碳排放，各地相关部门纷纷出台政策进一步收紧数据中心类的项目审批。以广东省为例，原则上未来2-3年不再新批复数据中心建设。不管是对于上市公司还是PE基金，大家都没啥靠谱的资产标的可以进行收购了。达到一定体量的平台公司开始启动或已完成上市计划，整个数据中心市场进入整合期。2021年的“K12整顿事件”冲击了中概股市场，数据中心这一个被“资本”和“政策”推至高点的市场也随之开始回落。同年，沙钢持续五年的GS收购案也宣告流产，整个赛道进入冷静期。

一级市场项目筛选逻辑

历史回顾讲述完毕，小编先附上标的筛选条件，最后再讨论讨论未来。从采购端分析，客户（机柜租户）通常会根据机房位置、机房等级、单机柜供电量、网络容量、网络延时、价格敏感性、信息安全、可靠性等标准判断是否与电信运营商或IDC服务商签订采购合同，因此PE基金或者上市公司的并购部通常根据以下标准来筛选标的：

筛选标准一：地理位置（决定了上架率）

2019年起，IDC行业客户选址需求呈现东热西冷、东密西疏的分布，并以北京、上海、广州深圳为核心，向周边城市溢出的趋势。当前主要新增的数据中心选址和采购需求在云计算厂商、头部互联网企业；在企业大规模数字化转型浪潮下，更多非互联网企业、大型国企央企的应用逐步上线并开始规模化发展。5G网络基础设施是消费互联网进入产业互联网时代的关键基础设施，无论是消费互联网应用还是产业互联网应用，均带来了IDC产业的重要发展机会。

地域倾向：高GDP的城市群及周边，拥有高密度5G网络设施的地区；
重点关注城市：北京、上海、深圳、广州、东莞、佛山、惠州、成都、重庆、廊坊、张北、怀来、天津、南通、常州、杭州；

筛选标准二：土地、电力及能耗指标（简称“能评”）

受限于严格的能源管控政策，核心城市在土地、电力、能评等方面获取难度加大，PE基金获取优质项目的难度和投前估值也随之升高。因此，根据市场情况，PE基金应针对不同质量的项目设定了多元化的估值标准。

能评：项目方是否拥有能评是基金团队决定接触项目的核心要素。相关部门出具的能评通常明确指出折合【】KW标准机架【】架、项目建设地点等关键信息。
电力：相关部门为IDC服务商出具能凭后，服务商仍需获得当地能源局对项目的电力指标，未能获得电力批复的项目通常具有较低的投资价值。以深圳、北京等部分地区为例，多个项目因未能获得电力供应而导致能评失效。
土地：拥有土地控制权不是基金团队筛选项目的主要标准，自持土地的项目优势为稳定性高且具有发行REITs的可行性，但回报率略低于采取租赁方式的项目。另外还要值得注意的是，我国的REITs推进真的不会这么快。
项目阶段及客户：在相同条件下，已有具体项目建设及客户获取计划的项目将获得更高的估值。

筛选标准三：合理的估值区间

PE基金可以采取每KW拆分溢价估值法、现金流折现估值法等方式对项目进行估值，根据估值推算项目的投资回报率。在对项目进行投前估值的分析后，重点关注可实现基金预期回报率的项目。

每KW拆分溢价估值法：多用于待建设项目，除此之外还可以使用单机柜溢价测算、或者MSR测算（Monthly Revenue / Sqm / RMB）。大差不差。

现金流折现估值法：通过推算项目在稳定期后能实现的现金流或EBITDA对项目进行估值，多用于已建设完成的项目。

筛选标准四：IDC服务商的综合实力

除资源优势外，是否具有良好的运维能力、产品性价比、售后服务、品牌影响力、销售渠道、资本实力是IDC服务商获得客户青睐的条件，也是PE基金筛选合作伙伴的标准。IDC市场是个小众市场，进圈子以后打听打听就差不多清楚了。

未来展望

以融资结构看，IDC市场可以分美元玩家和人民币玩家。万国数据、世纪互联、秦淮数据、浩云长盛、普平数据等等是几个很典型的美元Back Up的平台公司。人民币头部的公司有光环新网、宝信软件、润泽数据、科华数据、鹏博士等平台公司。在这挑几个简单说说，都是朋友，只说好话。

万国数据：这家公司在本文出现的频次相当之高。2016-2020年我国IDC市场的热度是万国数据以一己之力带动起来的，背靠美资的优势非常明显：美股习惯以EV/EBITDA和自由现金流的方式对标的进行估值（而非P/E），收购行为不需要被严格审批，债权融资更加轻松，还有大量的境外资金可以用于拓展国际化业务。在这些因素的推动下，万国数据的规模是排在市场首位。

自上市以来，还是有不少的对冲基金在做空万国，有一家猛的基金甚至在2018年看空万国的目标价为0美元，如果真的这么做空估计已经爆仓十几次了。能从事对冲基金的人是非常聪明的，他们给出的做空理由不能说100%合理但也是基于调查、论证的，在这里就不细说了，感兴趣的大家可以去搜一搜这几年的万国做空报告。而从结果导向看，做空失败的原因是轻视了海外融资渠道对万国的赋能。在万国发力的这个时间阶段，市场上没有一家公司的融资能力比万国更强，不是因为他强到发指，而是此时其他IDC企业的融资的难度之高、成本之大是难以想象的。民企在我国获得贷款的难度本身就高，IDC类业务在新基建政策出台之前在银行、租赁机构那边也不太受待见。

2021年以后，有几个事情会影响万国的发展：反垄断、中概股危机、数据安全。反垄断和数据安全的影响，从上海2021年第二次能耗指标名单中没有万国的影子已经能看到一些端倪了，万国在广东和北京的布局也多是通过收购而非自身获取批文来实现扩张的。由于市面上存量资产越来越稀缺，万国在境内无止境的并购也是难以持续，因此2021年以来万国的股价出现了大幅度下滑，境内IDC市场的热度也会逐渐冷静。未来，万国应该会加速在香港、东南亚等地的国际化发展。

世纪互联：这是一家做IDC非常非常久的公司，在万国崛起前，世纪互联才是市场的老大。后来因为多种原因，影响力没有万国那么大了。有一个可以提的原因是世纪互联倾向于零售以获取更高的利润，但是美股估值逻辑还是看重规模而非利润。不提过去，展望未来。2021年，世纪互联旗下的软件公司NEOLINK Tech宣布收购云原生技术服务商时速云，也意味着这家已经见证我国IDC市场25年发展的老企业将逐步转型，提供云计算增值服务。

秦淮数据：初期，秦淮作为新贵通过服务字节跳动在IDC市场上站稳了脚跟，并在贝恩、平安重金加持下以IDC服务的故事在2020年末登上了美股的最后一班车。万国受到的影响对秦淮影响也很大，其市值腰斩就可以证明这点。

在这里要提一下以阿里云、腾讯云、华为云、优刻得、金山云、京东、百度为代表云计算公司，数据中心是其云计算业务重要的基础设施。上文我们说到数据中心是一个资本支出非常重的生意，因此云计算厂商并不会自建所有的数据中心。他们通过与第三方IDC服务商合作，可以将大量的重资产投入放置表外。只不过很多第三方IDC服务商不喜欢将他们的优质IDC资产出租给云计算厂商，核心原因就是价格谈不拢。以阿里云、腾讯云为代表的IDC机柜采购价格是非常透明的，第三方服务商宁愿牺牲上架率也不愿意低价出租给阿里、腾讯。盖数据中心容易，就是个房子，但是做云计算的难度可以非常大的，不是搞几个开源框架就行。随着云服务的渗透率逐渐走高，未来IDC服务商要么等待下一个字节跳动，要么只能出租给云计算厂商，毕竟搞云的可以盖房子，但是盖房子的做不了云。未来包括秦淮在内的大部分IDC服务商只会剩下一条路，就是和云计算厂商携手发展。例如，秦淮与腾讯云就在2021年签署了战略合作协议。

普平数据（PDG）：华平资本支持的IDC平台公司。听说过普平数据的人不多，这是个低调的高水平玩家。2017年成立的当年，PDG即通过与世纪互联合作进入了中国市场。2018年，PDG收购位于上海奉贤、江苏南京和南通的项目，完成了在长三角一线热点城市及周边市场的初步布局。2019年，扩张的步伐继续加快，在新加坡、上海、雅加达和孟买设立了分公司。2020年，PDG位于上海奉贤42.3MW的项目一期完工交付（约等于5千个8kw机柜）。2021年，位于南京规划43MW的园区开工，其中一期将于2021年底前建设完成;位于南通规划64MW的项目也将开工建设。在印度，PDG还在孟买设立了印度旗舰数据中心园区。这种扩张速度的关键在于“钞能力”，是华平资本和加拿大安大略省教师退休基金会3.6亿美元的股权融资，是招行2.3亿美元的债权融资。同时这类厂商的视野高度也与一般企业不同，猜猜为啥？

人民币玩家：2021年以来，“数据安全”、“数据不出省”等政策是非常利好头部的内资IDC厂商的，但是仅限头部。相比于美资财团支持的厂商，内资厂商资本运作的能力和工具都有限。作为一个高耗能产业，未来A股只会拥抱头部企业，小型厂商拿不到门票的。买点头部IDC厂商的股票还是OK的，但是如何分辨谁是头部呢？看资产规模。

总结

本篇文章简单梳理了下IDC过去几年的发展状况，以及PE基金的投资机会。作为从业者，小编也算见证了IDC市场最最鼎盛的一段时间，在最疯狂的时候项目收购溢价达到了不可想象的地步，只不过这种繁荣在2021年下半年就走向冷静。作为云计算的基础，数据中心资产的需求与价值是持续存在的，可能在未来2-3年等当前存量数据中心资源消耗后，并在REITs的推动下迎来新一波高潮。希望本篇文章可以为目前或者未来想布局这个领域的朋友提供一些见解，如果非要提出一些实质判断，个人认为：1. “轻资产”玩法不存在；2. IDC服务商做云计算服务不存在；3. 没有大钱很难再造“平台”（大概3亿美元？）；4.任何市场过热的时候大概率是不适合投资的。

敬畏市场，保持冷静。

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