房地产老有所养，逝有所安.pdf

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[Table_MainInfo]

[Table_Title]

2015.09.17

老有所养，逝有所安（一）

——“夕阳红”系列之养老地产

侯丽科（分析师）

李品科（分析师）

申思聪（分析师）

0755-23976713

010-59312815

0755-23976926

houlike@gtjas.com

lipinke@gtjas.com

shensicong@gtjas.com

证书编号

S0880514030004

S0880511010037

S0880515010002

本报告导读：

地产行业进入下半场，养老地产作为细分市场将大有机会。养老地产现阶段仍处于探

索期，预计在 2020 年将迎来扩张，积极准备的地产商在未来将大有可为。

摘要：

[Table_Summary]

 地产行业处于一个“思变”的时代，地产之变在于两个方面，“达则

兼济天下，穷则独善其身”。1）行业进入下半场，之前粗犷的扩张

方式难以为继，所谓“穷则变，变则通，通则久”，“思变”是房地产

行业进入下半场之后最大的主题。2）行业龙头会强化地产业务，“兼

济天下”，将优势拓展到地产其他领域，寻找新的沃土；3）小的开发

商将弱化地产业务，“独善其身”，将资源集中到在地产之外的行业，

探寻新的商机。

 美国和日本的养老地产市场较为成熟，值得借鉴。1）美国模式和日

本模式的借鉴侧重点各有不同，美国模式主要借鉴其运营和资本市场

的结合，而日本主要借鉴其服务和养老体制；2）从国际经验看，养

老地产快速发展时期，65 岁以上人口占比为 12%~17%，并且会有较

强吸引力的政策出台。

 中国的养老地产仍处于起步探索阶段，预计在 2020 年会进入高速扩

张期。中国养老地产仍然有很大的市场，养老地产是养老服务产业

的核心载体，做好准备的开发商能在市场更成熟时有爆发式增长。1）

现阶段，不论从政策制度、人口结构和商业模式方面来看，养老地产

仍处于探索起步阶段。预计到达 2020 年，各方面已经达到足够成熟

的条件来支持养老地产高速扩张。2）老龄化、财富聚集和观念转变

带来巨大商机；养老地产处于产业链上游，可以承载整个养老产业，

是形成养老生态的核心的环节。3）中性假设下，我国年增加机构养

老地产面积约为住宅年销售面积的 1.5%，考虑社区养老后，约增加

6%的年销量需求，市场空间很大。

 现在试水的养老地产运营商主体主要分为房地产开发商和保险公

司。1）房地产开发商的包括万科、保利、远洋、绿地等多家公司，

虽有较为成熟的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式，

仍旧处于探索阶段。2）保险公司包括泰康、合众、平安、太平等，

泰康人寿的幸福有约和合众人寿的合众优年项目较为成熟，其基本模

式都是与保险产品挂钩，以房屋的租住权替代传统的保险现金收益。

3）房地产开发企业和保险资金在养老地产业务运营商各有千秋，它

们相互配合，相互补充，共同完善中国的机构社区养老市场体系。

 维持行业增持评级，推荐标的：保利地产、万科 A。养老地产在未

来仍有巨大的市场空间，资金充足、资金成本较低、具备成熟的商业

模式快速复制的房地产将在这一领域独占鳌头，推荐积极试水养老地

产的行业龙头。

[Table_Invest]

评级：

增持

上次评级：

增持

[Table_subIndustry]

细分行业评级

房地产经营

增持

房地产开发

增持

[Table_Report]

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行

业

专

题

研

究

房地产

股

票

研

究

证

券

研

究

报

告

行业专题研究

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1. 养老地产的今生 ......................................................................................5

1.1. 需求端——老龄人口需求呈升温态势 ...........................................5

1.1.1. 老龄加剧带来新需求 ................................................................5

1.1.2. 财富效应助长新空间 ................................................................5

1.1.3. 观念转变迎来新契机 ................................................................5

1.2. 供给端——产业政策市场多面向好 ...............................................6

1.2.1. 养老地产处于养老产业链的上游，承载着整个产业 ............6

1.2.2. 政策助力战略地位逐步提升 ....................................................6

1.2.3. 养老地产市场空间巨大 ............................................................7

1.3. 产业端——房企开发商积极进军 .................................................10

1.3.1. 万科 A 项目简介 .....................................................................10

1.3.2. 保利地产项目简介 .................................................................. 11

1.3.3. 远洋地产项目简介 ..................................................................12

1.3.4. 绿地集团项目简介 ..................................................................12

1.3.5. 其他开发商养老项目情况 ......................................................13

1.4. 产业端——保险公司也大举试水 .................................................14

1.4.1. 泰康人寿——幸福有约 ..........................................................14

1.4.2. 合众人寿——合众优年 ..........................................................14

1.4.3. 平安保险——落户浙江 ..........................................................15

1.4.4. 中国太平——梧桐人家 ..........................................................15

2. 养老地产的前世 ....................................................................................16

2.1. 美国养老地产——市场集中度不高，资本收益约为 10% .........16

2.1.1. 始于 1960，成于金融工具 .....................................................16

2.1.2. 已形成多种细分市场，资本收益率约为 10% ......................17

2.2. 日本养老地产——政府主导，出租为主，主体多元化 .............19

2.2.1. 始于 70 年代，成于《护理保险制度》 ................................19

2.2.2. 日本养老地产出租为主，开发主体多元化 ..........................20

2.3. 他山之石，可以攻玉——对我国的借鉴 .....................................20

3. 养老地产的未来 ....................................................................................21

3.1. 中国现在正处于养老地产发展的四个阶段的起步阶段，预计在

2020 年能够进入成长期，迎来高速发展 ..............................................21

3.2. 我国养老地产趋势判断 .................................................................23

4. 投资建议 ................................................................................................24

5. 风险提示 ................................................................................................24

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