从零到一之路，四象限透视社区增值服务.pdf
50墨值下载
请务必阅读正文之后的免责条款部分
证
券
研
究
报
告
/
行
业
研
究
/
房
地
产
行
业
物业管理行业专题研究报告
从零到一之路：
四象限透视社区增值服务
2018 年 12 月 3 日
强于大市（维持）
投资要点
报告的独创之处：透过两大标准，将物业管理公司的增值服务划分为四个
象限，分析不同象限业务的不同特征，预测什么样的增值服务发展道路可
以取得成功。
高社区渗透率，高毛利业务宜强化自营能力，提高业务盈利能力，阶段性
引入或不引入合作伙伴。这类业务主要包括社区共有车位出租，社区广告
承接等。此类业务通常充分利用小区公共空间，既带来物业公司的收益，
又带来小区业主共有的资金。我们认为，此类业务是物业管理公司的关键
业务，并购可能助推此类业务迅猛发展。
高社区渗透率，低毛利业务，宜充分开展合作，扩张规模，增加客户联系。
此类业务主要包括社区零售，家政服务等，其特征是盈利能力虽低，却有
可能显著改善物业管理和业主弱连接的现状，从而推动高毛利业务的发
展；也可能提升业主的整体满意度，推动企业在管面积增长。因此，我们
认为这类业务合理的发展策略，是尽可能寻求合作方，物业公司聚焦于品
牌筛选，质量把控和信用背书，尽可能扩大规模，适度追求盈利。
低社区渗透率，高毛利业务，宜开展和行业龙头的合作，引入专业能力，
追求盈利最大化。这类业务主要包括二手房中介，新盘车位尾盘销售和金
融业务。这类业务的鲜明特征是物业独立开展有很大难度，但物管公司在
空间、人工、客户连接和品牌方面的优势又极大便利这类业务的有效开展。
这类业务自营或并购都难以取得突破，宜追求和业内龙头积极合作。
低社区渗透率，低毛利业务，宜适当投入资源，积极培育核心能力，努力
推动业务盈利能力提升，兼顾客户满意度。我们认为，这类业务种类虽多，
却不宜投入过多资源，静待盈利能力提升。
风险提示：业内绝大多数公司，社区增值服务仍占比不大。某些增值服务
可能从中长期来看都不适合物业管理公司开展的风险。
从零到一已突破，从一到十在路上，推荐增值服务发展的标杆企业，绿城
服务。通过对增值服务的四象限的分析研究，我们认为全行业增值服务差
异化培育路径最成功的，是绿城服务。从结果上看，绿城服务在杭州，园
区服务已经占业务收入/利润较高的比重，并形成了有机结合的生态体系。
我们相信，随着杭州以外城市（如上海）公司在管面积的增加，杭州的成
功经验有可能被复制。我们看好物业管理公司拓展社区增值服务的努力，
重点看好绿城服务。
绿城服务社区增值服务四象限透视表
业务分类
具体业务 对外合作 并购策略 资金占用 资金回流
高社区渗透率，高
毛利
共有车位出租 少 无 少 多
社区广告 有 有 少 多
高社区渗透率，低
毛利
产品直销 有 无 中等 中等
社区便利店 有 有 中等
若考虑投资收
益变现，多
家政服务 有 无 少 少
低社区渗透率，高
毛利
二手房交易 有 无 少 多
车位尾盘销售 无 无 多 多
金融业务 不开展
低社区渗透率，低
毛利
短租 有 无 中等 中等
康养 无 无 少 少
文化教育 有 无 中等 中等
装修 不开展
资料来源：公司公告，中信证券研究部分析、总结
中信证券研究部
陈聪
电话：010-60838249
邮件：chencong@citics.com
执业证书编号：S1010510120047
张全国
电话：010-60838015
邮件：zhangquanguo@citics.com
执业证书编号：S1010517050001
相关个股表现
资料来源：中信证券数量化投资分析系统
相关研究
1. 物业管理行业重大事项点评—减税和
社保负担下降利好行业龙头
(2018-11-05)
2. 物业 管理 行 业 专 题 研究 — 十 年 之 后
(2018-09-21)
3. 物 业 管 理 行 业 专 题 报 告 — 群 英 谱
(2018-08-25)
4. 物业管理行业专题研究报告—物业管
理公司为何毛利率差异巨大
(2018-07-19)
5. 房地产行业跟踪报告—物业管理行业
十问十答(2018-06-29)
6. 物业管理行业专题研究报告—透视海
外成熟物管企业，看好中国龙头面积和
服务领域双扩张(2018-06-07)
-17%
-7%
3%
13%
23%
33%
43%
171204 180304 180604 180904
恒生指数 绿城服务
微信号：binggoudaren
物业管理行业专题研究报告
请务必阅读正文之后的免责条款部分
目录
物业管理公司增值服务的分类 ............................................................................................. 1
高社区渗透率，高毛利业务 ................................................................................................. 1
高社区渗透率，低毛利业务 ................................................................................................. 3
低社区渗透率，高毛利业务 ................................................................................................. 5
低社区渗透率，低毛利业务 ................................................................................................. 6
绿城服务——从 0 到 1 已突破，从 1 到 10 在路上 ............................................................. 8
微信号：binggoudaren
of 16
50墨值下载
【版权声明】本文为墨天轮用户原创内容，转载时必须标注文档的来源（墨天轮），文档链接，文档作者等基本信息，否则作者和墨天轮有权追究责任。如果您发现墨天轮中有涉嫌抄袭或者侵权的内容，欢迎发送邮件至：contact@modb.pro进行举报，并提供相关证据，一经查实，墨天轮将立刻删除相关内容。
下载排行榜
评论