中国信贷资产质量专项报告之房地产业-20190916.pdf
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摘要：
*我国房地产共经历了 6 次大型调控，四次收紧，两次刺激：2002 年-2004 年收紧，2005
年-2007 年收紧，2008 年-2009 年刺激，2010 年-2013 年收紧，2014 年-2016 年刺激，2016
年至今收紧。
*房地产开发投资共有五大来源，其中其他资金（定金及预收款、个人按揭贷款等）占比最
大，外资占比最少。其中，国内贷款占比逐年下降，自筹资金在地产行业下行阶段占比提升；
银行贷款在国内贷款中占比最高，但近年来增速不及非银。
*在《十九个一级行业信贷资产全景图》一文中，我们梳理了部分财务指标并运用 pearson
模型对 19 个行业的资产质量进行了定性及定量的全景分析。本文将进一步参照上文做法，
建立起对房地产不良资产适用的信贷风险识别模型，模型包含 35 个变量，其中 17 项财务
指标，12 项宏观指标以及 16 项房地产专项指标。显著变量共计 18 个，其中以速度比率、
资产负债率、产权比率、M2、社融新增等指标等 16 项指标呈现正相关关系，即：速度比率、
资产负债率、产权比率、M2、社融新增等指标越高则房地产行业不良率越高。以土地购置
面积等 2 项指标呈现负相关关系，即土地购置面积越大，则房地产业不良率越低。
目录
一、房地产行业特征
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4
二、房地产业共经历 6 次大型调控，两次刺激，四次收紧
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4
三、房地产业现状
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6
（一）房地产对 GDP 贡献率逐年增加
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6
（二）房地产企业数量及就业人数逐年增加
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7
（三）房地产业增速或为 GDP 增速的领先指标
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8
（四）房地产业增加值引导地产开发投资
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9
（五）房地产开发投资五大来源中其他资金最多，外资最少
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9
1、房地产开发投资中其他资金增长 58 倍，外资减少 77%
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9
2、外资受宏观经济影响波动最大，贷款及自筹资金较为稳定
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3、国内贷款占比逐年减少，自筹资金与其他资金占比走势相反
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4、国内贷款中银行贷款占主导地位，但近年内增速不及非银
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